20 фактов о рынке жилья Канады

Это часть серии постов о нашем переезде в Канаду 🇨🇦 и обустройстве в 2020-2021. Информацию и выводы в них нужно воспринимать с долей здравого скепсиса: у всех ситуации разные, да и информация могла устареть.

24.10.2021: Добавил ссылку на RentSafeTO с информацией о качестве rental apartments в Торонто.

Поиск долгосрочного жилья – один из приоритетов для нового иммигранта, наряду с оформлением документов. С одной стороны, это понятный процесс, через него многие проходили и в стране исхода. С другой, детали поиска и особенности рынка недвижимости отличаются между городами, не говоря уже о странах.

Приведенную ниже информацию я бы хотел знать заранее – сэкономило бы прилично времени и снизило уровень неопределенности на первых этапах. Речь пойдет преимущественно о Торонто, однако многие вещи применимы и к другим крупным городам Канады.

Этот пост написан совместно с Ланой Гричаник (Facebook) – риелтором с многолетним стажем в Торонто, обладателем наград. В сентябре 2020 года она помогла нам снять первое долгосрочное жилье и сориентироваться в местном рынке недвижимости. Мы очень довольны найденной квартирой и благодарны Лане за помощь. Это не реклама, за публикацию этого поста я не получаю никакого вознаграждения.

Для удобства информация разбита на четыре раздела: о рынке жилья в целом, об агентах по недвижимости, поиске жилья и особенностях аренды.

О рынке жилья в Канаде

1. Рынок жилья Канады очень динамичный, особенно в крупных городах

Рынок недвижимости в Торонто, да и в Канаде в целом, быстро обновляется. Например, в апреле 2021 года объявление о продаже в среднем было доступно 14 дней, с арендой дела обстоят аналогично. Хорошие варианты расходятся как горячие пирожки, за ними приходится буквально гоняться.

Поэтому истории “наши знакомые сняли двухкомнатную квартиру за X долларов в месяц” быстро устаревают. Если вы планируете переезжать в Канаду, разумно изучить рынок жилья заранее, но ко времени переезда ситуация, скорее всего, изменится.

2. Рынок недвижимости очень зарегулирован

Рынок аренды недвижимости в Канаде очень зарегулирован. Например, в Онтарио действует Стандартный договор аренды (Standard Form of Lease), который должен использоваться для всех договоров аренды жилья. Подробнее о стандартном договоре, его структуре и основных положениях читайте здесь (в конце страницы есть ссылки на версии на других языках, в том числе на русском).

Это соглашение на пару с законодательством регулирует большую часть отношений между арендодателем и арендатором. Сторонам договора оставлено не так много пространства для маневра.

При этом регулирование направлено в первую очередь на защиту интересов арендаторов, как слабой стороны договора. Выселить жильцов (evict) сложно, даже если они перестанут платить – в среднем это занимает 6 месяцев, иногда дольше. Сейчас во время пандемии наложен мораторий на выселение. Такими ограничениями пользуются недобросовестные арендаторы, некоторые регулярно, за что их называют профессиональными арендаторами (professional tenants).

Среди прочего, арендодатель не вправе произвольно поднимать стоимость аренды (т.н. rent control): по общему правилу ее можно поднимать не чаще, чем раз в 12 месяцев и только на установленный для всех процент. Например, в 2020 это было 2,2%, но, на время пандемии стоимость жилья с rent control все равно заморожена.

Не всегда просто понять, распространяется ли rent control на конкретную недвижимость – это зависит от типа и даты постройки/введения в эксплуатацию – лучше спросить у агента.

Об агентах по недвижимости

В Канаде принято, что обе стороны сделки представляют агенты по недвижимости, не важно, идет речь о покупке или об аренде. При аренде жилья в России то, что собственника представляет агент – это нормально, а вот нанимателя – исключение (по моим наблюдениям). Поэтому у меня были опасения касательно обращения к агенту. Однако Лана помогла их развеять.

3. Для арендатора услуги агента бесплатны

Агенты вправе брать оплату за свои услуги с клиентов только через агентства, не напрямую. Здесь принято, что за услуги агентов платит сдающая/продающая сторона и, как правило, комиссия делится между агентствами, в которых состоят агенты сторон, пополам (подробнее ниже). Если решите искать жилье сами, без агента, вряд ли удастся договориться с собственником сделать скидку стоимость на размер комиссии.

Что делает риелтор? Консультирует, подбирает варианты, согласовывает просмотры жилья, оценивает ваши шансы исходя из собственного опыта и общей ситуации на рынке, готовит договор аренды. Пост про то, как снимали квартиру мы.

Кроме того, у риелтора есть более оперативный доступ к общей базе листингов. На другие сайты она попадает с задержкой.

4. Агенты используют одну и ту же базу объявлений

Так сложилось, что все агенты и агентства в Канаде используют единую базу объявлений (листингов): Multiple Listing Service® (MLS®). Поэтому за редким исключением риелторы имеют доступ к одинаковой информации.

Напомнило о старом комедийном ролике (что интересно – Канадском):

Контекст: в конце 1990-х против Microsoft проводили антимонопольное расследование за то, что они пытались задавить своих конкурентов, используя свое монопольное положение на рынке персональных компьютеров.

Некоторые арендаторы по-прежнему полагаются на то, что варианты для них подберет агент, но с единой базой объявлений в этом нет необходимости: они везде одинаковые и их может посмотреть любой желающий на realtor.ca (подробнее ниже). Агенты скорее отличаются тем, ставят ли они ваши интересы во главу угла, насколько они хорошо знают рынок, эффективно проводят переговоры и готовят документы.

5. Важно найти агента, для которого работа с недвижимостью – основной род деятельности

Только в Торонто как минимум 57 тысяч риелторов, не говоря уже обо всей Канаде, из которых примерно 5% работают на постоянной основе (full-time). Рынок недвижимости непростой, лучше привлечь агента, который каждый день в этом крутится.

6. Агенты не специализируются на сдаче жилья

На этом просто сложно заработать. Возьмем аренду гипотетической квартиры за 2000 CAD в месяц: агенства, в которых состоят агенты сторон получат комиссию в размере одного месячного платежа 2000 CAD и разделят ее пополам. Затем каждый агент получит часть от комиссии агентства, скажем, 80%.

Итого на руках остается 800 CAD из которых нужно вычесть до 50%+ подоходного налога (в Канаде прогрессивная шкала), расходы на бензин (или другой транспорт) и другие мелкие расходы. Итого получается меньше 400 CAD за сделку. Учитывая большие затраты времени это совсем немного: в лучшем случае агенту придется потратить на это два дня: день показа, переговоры с другой стороной, закрытие всех формальностей, передача предоплаты и ключей.

Почему тогда агенты этим занимаются? Во-первых, расширяют клиентскую базу. Рано или поздно снявший жилье захочет его купить или сдающий – продать. Во-вторых, для души – бизнес бизнесом, но все-таки хочется помогать людям, особенно, если они еще не разбираются в рынке. Лучше всего об этом скажет сама Лана:

Очень редко это занимает два дня, обычно больше: надо объяснить реалии рынка, подготовить документы, показать недвижимость, помощь с оформлением страховки и коммунальных платежей (часто с этим требуется помощь), рассказать как построить и развивать кредитную историю. Это занимает ооочень много времени. Если посчитать часовую ставки, скорее всего будет ниже минимальной ))

Но оно того стоит! Мне нравиться встречать новых людей и помогать, чтобы у них сложились хорошие первые впечатления от Канады! До сих пор помню свои первые месяцы в Канаде, да и весь первый год, – было тяжело. Приятно помочь сообществу, сделав первые шаги переехавших в Канаду легче. Банально, но в жизни не все завязано на деньги.

7. Не каждый агент будет работать с новыми иммигрантами

Во-первых, как правило, новоприбывшие снимают жилье, а заработать на этом сложно. Во-вторых, много времени уходит на объяснение реалий рынка, цен, районов, частых ошибок и т.п. Например, Лана в общей сложности несколько часов рассказывала нам о том как выглядит поиск жилья в Канаде и чего ожидать. Агенты обычно предпочитают потратить это время на покупателей или продавцов недвижимости, нежели на иммигрантов-арендаторов.

Наконец, у переехавших еще нет кредитного рейтинга и какой-либо истории в стране. Если ошибиться с арендатором, то выселить будет сложно (см. выше). Поэтому нередко им отказывают, даже если они предлагают большую предоплату, и на закрытие сделки у агента уходит больше времени.

О поиске жилья

8. Важно определиться какой тип жилья вы ищите

На начальном этапе важно определиться, какой тип жилья вы ищите. От этого во многом будут зависеть стоимость и жилищные условия. Рынок аренды жилья можно рассматривать в двух разрезах: тип жилья и как оно юридически оформлено.

Основные типы жилья:

1. Detached house – отдельный дом, обычно со своим двориком. В среднем самый дорогой и просторный вариант.

   

2. Semi-detached house – дом, имеющий одну общую стену с другим домом.

   

3. Townhouse – дом, имеющий несколько общих стен с другими домами.

   

4. Apartment – отдельная квартира, как правило в многоэтажном доме. Средний по цене вариант.

   

5. Basement – подвальное помещение, переоборудованное в жилую зону с независимой кухней и санузлом. Стоимость на единицу площади ниже, но часто бывает прохладно и может быть повышенная влажность. Кроме того, вы никак не контролируете кто живет над вами – если там будут, например, курить, то из-за общей системы вентиляции жителям подвала может быть очень некомфортно.

   

6. Room – жилая комната.

С юридической точки зрения встречаются несколько вариантов:

1. Rental apartments – как правило это высотный дом, которым владеет одна организация, сдающая квартиры в аренду. Их в Торонто относительно немного, но в последнее время из-за возросшего спроса строят еще.

   Они, как правило, дешевле других вариантов, но и состояние жилья и районы, в которых они расположены, хуже, чем в других случаях. И здесь попадаются хорошие варианты, но, как правило, чтобы в них попасть, нужно побыть в листе ожидания.

   Управляющие такого жилья не работают с агентами, а напрямую общаются с арендаторами. Поэтому его нужно искать самостоятельно, например на viewit.ca.

   Для тех, кто ищет rental в Торонто действует программа RentSafeTO – обязательная проверка зданий по качеству инфраструктуры, чистоте, безопасности и т.п.

   

2. Condominium – кондоминиумы – перекладывая на российские реалии, это товарищество собственников жилья, где отдельным жильем владеет конкретный собственник, а общими помещениями и коммуникациями – все вместе.

   Как правило кондо – это высотные здания с квартирами, но бывают и группы detached и semi-detached домов.

   Здесь вы арендуете напрямую у собственника, но также подчиняетесь общедомовым правилам. При этом администрация здания – не пустой звук, при нарушении правил они легко могут оштрафовать.

   В кондоминиумах, как правило, есть дополнительные удобства: бассейн, фитнес-зал, консьерж/охрана и т.п. Также в самой квартире с очень высокой вероятностью будет стиральная и сушильные машины, а не общие на дом в подвале.

3. Индивидуальная собственность. Здесь вы арендуете у собственника через агента по недвижимости.

9. Не все онлайн-источники одинаково полезны

В качестве источника для самостоятельного поиска можно использовать realtor.ca – его поддерживают сами создателии MLS® (подробнее выше), откуда с небольшой задержкой и приходят уведомления. Среди прочего, там много информации и статистики по районам:

Также можно использовать сайты самих риелторских агентств – там будут те же объявления, но, но может быть дополнительная информация о листигах, районах, домах и т.п. Например: housesigma.com.

Для поиска rental можно использовать сайт viewit.ca. Важно проверять отзывы на здания и районы – они чаще расположены в менее благополучных местах.

Есть еще много сайтов, но они все равно берут информацию из MLS®.

10. К выбору района лучше подходить внимательно и без предубеждений

Лане регулярно поступают запросы на аренду жилья в центре Торонто (downtown). Причины бывают разные. Часто клиенты считают, что жить в центре престижно, лучше условия или проще найти работу. По крайней мере в Торонто это не так.

Престижность – вопрос субъективный. Если под этим понимать сплошную высотную застройку, минимум зелени, и повышенный шум, – то да, в центре жить престижно. Конечно, это обобщение и даунтаун даунтауну рознь.

Условия жизни в даунтауне вряд ли будут лучше – за те же деньги в других районах можно найти более просторное жилье, а транспортная доступность, магазины и т.п. будут не хуже. Разве что меньше будет развлечений – ночных клубов, баров.

Наконец, поиск работы от этого легче вряд ли будет, тем более в ковидное время. На работу обычно имеет смысл ориентироваться, если у вас она уже есть и вы хотите минимизировать время в дороге.

В любом случае, где бы вы не решили жить, лучше внимательно изучить район. Иногда значение имеет разница в несколько домов или улиц – совсем другой уровень преступности, чистоты и общего комфорта. Семьи с детьми часто ориентируются на школы и их рейтинги, но чудес не бывает – чем лучше школа, тем дороже жилье.

11. Новоприбывшим в Канаду, скорее всего, придется внести большую предоплату

Когда человек только переехал в Канаду, у него нет никакой истории здесь и, как правило, нет работы. Поэтому для арендодателей он – кот в мешке – если прогадать с нанимателем, то можно еще долго не увидеть арендной платы, если вообще получится ее взыскать (см. выше), и потратить на выселение много времени и сил. Просто так сменить замок или, тем более, применить силу арендодатель не имеет право – за это большие штрафы.

Чтобы снизить свои риски арендодатель имеет право потребовать предоплату, но по закону максимум за 1 месяц или 1 период аренды, смотря какой меньше (например, при понедельной аренде).

Поэтому арендодателям приходится идти на хитрость: напрямую требовать предоплату больше чем за месяц не будут, опасаясь санкций за нарушение закона, но предложение об аренде от нового иммигранта без истории в Канаде могут не принять, если не будет дополнительной “добровольной” предоплаты.

Обычно размер обеспечения составляет от шести месяцев, чаще ближе к 12. Например, мы предложили предоплату за 8 месяцев. Из-за коронавируса и запрета на выселение жильцов это затрагивает не только иммигрантов, но и всех, кто покажется арендодателю рискованным, например, если кто-то только что устроился на свою работу.

Предоплата обычно делается за последние месяцы срока, на который заключен договор. Например, если договор на 12 месяцев и предоплата за 8, то первые четыре месяца нужно будет все равно платить аренду, пока не “включится” предоплата. Кроме предоплаты арендодатель запросит дополнительные документы и информацию о вас – где вы работаете, какой доход, проверит кредитную историю, если есть, и т.п.

12. Ищите подвох, если цена жилья заметно ниже рыночной

Канадский рынок недвижимости прозрачный, поэтому аналогичное жилье, как правило, сдается по схожей цене. Если вы нашли объявление по цене заметно ниже рыночной и оно кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой, скорее всего, так и есть. Чудес не бывает, ищите подвох.

Вариантов много: старый дом, квартира в плохом состоянии, плохой район. Иногда размещают первое объявление по заниженной стоимости, , чтобы оценить уровень спроса, получить несколько предложений (часть из которых будет по рыночной, а не заниженной цене) и выбрать лучшего арендатора.

13. Часто решение о съеме жилья приходится принимать быстро

Хорошие варианты жилья уходят быстро. Из-за этого решение о том, какое жилье снимать приходится принимать только после одного просмотра, часто в тот же день, а в течение 1-2 дней вносить залог. Иначе найдется другой арендатор. Сейчас из-за ограничения путешествий из-за коронавируса с этим немного попроще, но когда их снимут все вернется на круги своя.

Ситуация с покупкой недвижимости бывает еще хуже: за последнее время у нескольких клиентов Ланы было всего 15 минут на то, чтобы изучить дом, перед принятием решения о его покупке. Это сильно зависит от текущего состояния рынка, агенту важно оценить ситуацию и действовать сообразно.

Особенности аренды жилья

14. Как правило, нельзя снимать с домашними животными

Часто договор аренды запрещает заводить домашних животных. В Онтарио по общему правилу такое условие договора недействительно. Исключение: если правила кондоминиума запрещают домашних животных (это редко, в основном в старых домах).

При этом лендлорд вправе спросить, есть ли у вас домашние животные. Если да, то могут отказать, но, конечно, не назовет это в качестве причины отказа, иначе его обвинят в дискриминации и привлекут к ответственности.

Это не совет нарушать условия договора и портить отношения с лендлордом, но повод для разговора есть. Лендлорды не против животных как таковых, но переживают за состояние жилья. Здесь поможет опытный агент. Лана:

Мой совет: никто не останется без подходящего жилья. Не бросайте своих питомцев при переезде, они часть вашей семьи. Мы преодолеем все препятствия и найдем вам хорошее место!

15. В съемном жилье нельзя курить

В Канаде очень сложно найти съемное жилье, в котором можно было бы курить. Кроме того, правилами дома, особенно кондоминиумов, обычно запрещено курить в зонах общего пользования: балконах, лестничных площадках и т.п. Да, балкон – не часть квартиры, а “общая зона с правом исключительного пользования”.

За нарушение могут легко оштрафовать. Например, администрация нашего кондоминиума регулярно напоминает, что курение – свобода, а не право.

16. Стандартный срок аренды – 12 месяцев

По истечении срока аренды договор обычно продолжает действовать на условиях помесячной аренды. До этого договор можно расторгнуть по соглашению сторон или ввиду нарушения договора.

Если нужно расторгнуть договор раньше срока, скорее всего, придется компенсировать лендлорду один месяц аренды, потому что он уйдет на комиссии агентам для поиска новых жильцов. Также можно переоформить договор на других жильцов, но здесь лучше обратиться к агенту, чтобы правильно оформить изменения.

17. Иногда коммунальные платежи входят в стоимость аренды

Какие коммунальные платежи входят в стоимость аренды, а за какие нужно платить отдельно, зависит от типа жилья и условий договора. Как правило, если коммунальный платеж является переменным и зависит от использования (электричество, вода), то его надо платить сверх арендной платы. В домах (detached, semi-detached и townhouses) нужно платить за газ, воду, электричество и аренду бака для нагрева воды – набегает приличный счет поверх аренды.

Например, в некоторых кондоминиумах нет поквартирного учета расхода воды, ее усредненная стоимость включена в домовые сборы, поэтому жильцы отдельно за воду не платят. Также встречается жилье, где вся коммуналка включена в стоимость. Самое время заняться майнингом криптовалют.

Часть нашего договора с указанием того, кто за что платит:

Для оплаты коммуналки, как правило, нужно самостоятельно зарегистрироваться на сайте коммунальных служб и напрямую с ними взаимодействовать.

18. За жилье принято платить безналично

Способы перечисления средств за квартиру зависят от того, за что именно вы платите:

• Депозит за первый месяц: чек или платежное поручение (bank draft, по своей сути – выписанный банком чек).

• Предоплата за другие месяцы: чеки с будущими датами или bank draft.

• Залог за ключи: наличные. У нас залог был 300 долларов.

• Регулярные платежи: чеки с будущими датами или e-transfers (банковские переводы по адресу электронной почты, к которому привязан счет получателя).

С собственником обычно можно договориться о способах оплаты, которые лучше прописать в договоре. Например, в первой версии нашего договора оплата жилья была только чеками – мы этого хотели избежать, все-таки 21 век. Попросили включить оплату e-transfers – проблем не возникло.

19. Жилье сдают с бытовой техникой, но без мебели

Обычно жилье сдается без мебели, посуды и других мелочей. Бывают исключения, обычно об этом пишут в объявлении. Из бытовой техники в квартире чаще всего есть холодильник, посудомойка, микроволновка, стиральная и сушильные машины. По общему правилу арендодатель несет расходы на ремонт бытовой техники и удобств с которым сдавалась квартира. Исключение: жилец умышленно или по халатности его повредил.

Часть стоимости ремонта может быть возложена на жильцов, чтобы стимулировать их бережно относиться к оборудованию. Например, в нашем договоре первые 80 долларов ремонта всегда платим мы. Технически такая практика противоречит закону, но многие лендлорды идут на это, чтобы снизить количество запросов от жильцов.

20. Жилье нужно застраховать

Жилец обязан оформить страховку для компенсации стоимости ремонта или ущерба соседям. В нашем случае минимальная страховая сумма – 1 миллион долларов, стоила она почти 400 долларов за год. При получении страховки могут проверить кредитную историю.

Источники:

• Обложка
• Polite Cat Meme