Жизнь не лишена иронии: меньше чем через неделю после поста о том как въехали в квартиру и обустроились, лендлорд уведомила нас о том, что просит нас съехать (как водится, пост был запоздалый, спустя почти 10 месяцев после событий).

Ну как уведомила… Приближался конец предоплаченного периода и я заранее написал ей, чтобы удостовериться, что верно понимаю, когда именно нужно возобновить платежи. Она ответила примерно следующее:

Да, все верно, надо начать платить с ХХ. Но для вас это не актуально, потому что я планирую сама въехать в жилье.

Первое предложение мне понравилось, второе – не очень. 😮😨😱 Мы не планировали менять жилье еще как минимум год, скорее всего, дольше. Однако деваться некуда, срок договора аренды подходит к концу, она в своем праве.

Погоревав денек, я попросил нашего агента помощи в поиске нового жилья. То, что я узнал дальше, стало для меня полной неожиданностью. Кто бы такое ни рассказал, я бы не поверил.

Dura Lex, sed Lex

Закон суров, но он закон.

Дисклеймер: все что написано ниже – не юридический совет, а компиляция общения с агентом и поиска в интернете.

Закон в Канаде рьяно защищает права арендаторов, но я и представить не мог настолько. Оказалось, что в Онтарио просто так потребовать жильцов съехать нельзя даже при окончании срока действия договора. Для этого нужна веская причина.

Если они не нарушают правил и платят вовремя, то причиной может быть, например, то, что собственник или его близкие родственники хотят сами въехать на срок не менее 1 года (!) или продать квартиру.

При этом лендлорд должен направить жильцам форму N12 [↪], где указываются дата выезда, причина прекращения отношений и основные права жильцов (ниже первая страница формы). Дата выезда не может быть ранее 60 дней или окончания срока договора (берется более поздняя дата). Есть и другие ограничения, но это уже детали.

Последствия такого уведомления:

  1. Лендлорд обязан предоставить жилье на замену или вернуть плату за один месяц аренды.

  2. Жильцы получают право съехать заранее, уведомив лендлорда за 10 дней.

  3. Лендлорд должен вернуть деньги за оплаченное, но не прожитое жильцами время.

  4. За недобросовестное уведомление лендлорду грозит штраф до 25 тысяч долларов. Презюмируется, что уведомление было недобросовестным, если меньше чем через год жилье снова сдадут в аренду. Некоторые жильцы за этим следят после съезда. Даже форма заявления специальная есть – T5: Landlord gave a Notice of Termination in Bad Faith [↪].

При этом по закону жильцы не обязаны съезжать, получив это уведомление. Обязанность появляется только если лендлорд пойдет в специальный суд и докажет причину выселения. Сделать он это может не позднее, чем через месяц, после даты съезда в уведомлении. Если опоздал, то считается, что уведомления не было. То же самое, если уведомление дефектно, например, когда дата выезда раньше допустимого.

Большая часть этих правил появилась в 2017 году, хотя такое уведомление было обязательно уже с 1998 года.

Идем по процедуре

Мы попросили лендлорда уведомить нас по форме N12, чтобы мы начали искать жилье, иначе будет рискованно делать оффер и депозит – если лендлорд передумает, придется или переезжать без компенсации, или терять депозит.

В интернете описано много случаев, когда лендлорды не дают уведомление N12, или не зная про это, или надеясь, что жильцы не знают. Их сложно винить: меры действительно суровые. Недаром лендлорды так пристально изучают потенциальных жильцов, часто отказывают им и ожидают большую предоплату.

Не буду спекулировать на тему того, почему лендлорд сразу не прислала N12: у меня нет никаких свидетельств недобросовестности, а винить в попытке сэкономить было бы странно. Да это и не важно: она вправе попросить нас съехать, но для этого есть специальная процедура. Как человек, для которого переезд – это значительный стресс, не говоря уже о финансовой стороне вопроса, я готов этой процедурой воспользоваться.

Лендлорд месяц искала варианты как нас не выселять, но в итоге все-таки прислала N12 со сроком через 2 месяца. После этого мы начали искать новое жилье.

Выводы

Какие из этой ситуации выводы? Во-первых, надо всегда keep an open mind, не торопиться с выводами и не сдаваться раньше времени. Похожая ситуация была, когда выбирал миграционную программу в Канаду: я много раз слышал про Federal Skilled Worker Program, но не изучал ее детально, предполагая, что переезжая по профессии юриста, буду обязан здесь по ней работать для сохранения статуса. Долго думал, что так не бывает.

Во-вторых, этот случай показал насколько важно обращаться к профессионалам. Если бы не наш агент, я мог бы никогда и не узнать про N12, да еще и дров наломать.

Наконец, это склонило чашу весов в пользу покупки собственного жилья. С экономической точки зрения это не всегда оправдано, иногда выгоднее снимать. Но если посчитать психологический эффект и хлопоты по переезду, то теперь склоняюсь к покупке.

P.S. Символично, что это 100-й пост в блоге, только не знаю, что именно символизирует. Вся наша жизнь – череда изменений?

P.P.S. Мы уже нашли новую квартиру и переехали. Все прошло хорошо, но нервов и времени пришлось потратить изрядно – за год рынок недвижимости спокойнее и дешевле не стал, да и как там говорят: два переезда равны одному пожару.