Это часть серии постов о нашем переезде в Канаду 🇨🇦 и обустройстве в 2020-2021. Информацию и выводы в них нужно воспринимать с долей здравого скепсиса: у всех ситуации разные, да и информация могла устареть.
Еще находясь в Москве, мы сняли временное жилье через AirBnB на полтора месяца: две недели обязательной самоизоляции по приезду и месяц на оформление документов и поиск жилья. Когда мы закрыли основные формальности, настало время снять жилье как минимум на ближайший год.
Подруга поделилась контактом риелтора – Ланы Гричаник (Facebook, не реклама). Еще до окончания карантина мы обратились к Лане за помощью в аренде жилья. Я сначала сомневался: не знал сколько это будет стоить. Однако Лана сразу объяснила, что ее услуги для нас бесплатны – за них платит сдающая сторона. Об этом отдельно написал в совместном с Ланой посте про рынок жилья Канады. Теперь расскажу как выглядел поиск жилья с нашей стороны.
Что искать и сколько стоит?
Видов жилья в Канаде много. Всерьез мы рассматривали только два: дом или кондо. Дом интересен тем, что он больше по площади, как правило есть какой-никакой дворик, но за это придется платить, как повышенной ценой, так и коммуналкой. Да и бытовых вопросов дом генерирует больше.
В итоге остановились на квартире-кондо, желательно с отдельным рабочим местом или второй спальней под кабинет, в пешей доступности от метро и продуктовых магазинов – авто мы не водим. Также нужны базовые удобства, как минимум посудомоечная и стиральная машина. Что касается района, то нам было в принципе все равно, главное, чтобы по карману, чисто и спокойно.
По бюджету мы целились в 1800-2600 канадских долларов в месяц – по текущему курсу 110-160 тысяч рублей – разброс большой потому, что мы слабо представляли на что можем рассчитывать. По российским меркам цены космические, но Торонто – один из самых дорогих городов Канады:
И это еще учитывая, что на фоне пандемии цены на аренду упали (а на покупку – выросли). Конечно, можно искать жилье попроще и подешевле, но первый год в Канаде, тем более на фоне коронавируса, когда все по домам, мы хотели провести в комфорте, даже если за это придется доплатить.
Изучаем варианты
Одно дело – определиться с бюджетом и пожеланиями, другое – понять на что действительно можно рассчитывать. Какой район? Какая площадь и планировка? Какое оборудование будет в квартире? Цена ошибки велика: как новоприехавшим предоплату нам придется делать за много месяцев вперед.
На первом этапе агент подписала нас на ежедневную автоматическую рассылку объявлений, соответствующих нашим критериям (плюс ее экспертное мнение по оптимальным районам), и дала доступ на сайт, где мы могли самостоятельно подбирать варианты и отмечать понравившиеся, а она их увидит.
Мы изучали объявления по 1-2 часа в день, плюс изучали районы через Google Street View. Сначала ничего не было понятно, но день за днем ситуация прояснялась: сперва отказались от даунтауна из-за более высокой стоимости и плотной застройки – по сравнению с другими районами мало зелени и мест для прогулки. Позже, когда мы ездили в даунтаун по делам, наше впечатление подтвердилось: шумно, людно (даже во время карантина), не очень чисто, если сравнивать с другими районами, которые мы уже видели.
Потом отмели еще несколько, уже не помню названий. В конечном итоге у нас появился явный район-лидер: North York. Причем возник он сам: многие варианты, которые нам приглянулись, были оттуда. Д
Затем мы поняли, что в наш ценник входят квартиры не только с посудомоечной и стиральной, но даже и с сушильной машиной, не то, чтобы мы стремились ее получить. Забегая вперед, сушилка – 🔥, то есть 👍.
Оказалось, что это стандартный набор для современного жилья в Канаде. Для стиральной и сушильной машины часто отводят отдельную комнатку и делают мини-прачечную, где на пол ставят стиральную машину, а на нее – сушильную, или они вообще объединены в одном устройстве. Очень эффективное использование пространства.
Почти во всех квартирах, которые мы изучали (20-30 лет постройки и моложе), была открытая кухня: объединенная с гостиной/основной комнатой.
Разобрались и с помещениями: в наш бюджет вписывались 1 или 2 спальни. Если спальни две, то, как правило, санузла тоже два – красиво жить не запретишь. Кроме того, в квартирах часто встречается den (в буквальном переводе – берлога, логово) – это полностью или частично изолированная комната, обычно без окон. В дене часто организуют рабочий кабинет, кладовку или малую спальню.
По площади получалось от 60 до 100 кв. м. Мы бы смотрели и 50 кв. м., но там уже попадались в основном квартиры-студии, без уголка для работы и уединения. Чудес не бывает: чем больше площадь, тем хуже состояние квартиры за те же деньги. Никакой жести (ища жилье в Москве, мы встречали истинный ужас), просто больше следов износа, старая бытовая и сантехника.
Еще одна особенность: во многих квартирах напольное покрытие – ковролин. Мы его не любим, поэтому квартиры с изношенным ковролином мы отметали сразу.
Как читать объявления о сдаче
В Канаде используется единая система объявлений о сдаче/продаже жилья – MLS®, поэтому все объявления, которые присылает агент, оформлены одинаково. Пример объявления о продаже недвижимости (о сдаче выглядит так же):
Сначала выглядит пугающе, но со временем глаз привыкает и становится понятно на что обращать внимание. За детальным разбором “что есть что” лучше изучить специализированные ресурсы, например этот, откуда и взял пример.
Среди прочего, мы обращали внимание на то, какие коммунальные платежи включены в аренду (заметно влияет на итоговую цену проживания), площадь, отделку, возраст здания и, конечно, описание – иногда в нем были сюрпризы, такие как неубираемая “дизайнерская” мебель (это редкость, большая часть жилья сдается пустая).
Из забавного: поначалу не мог понять, почему в списке коммунальных платежей вода встречается дважды: water и hydro. Оказалось, что термином hydro в Канаде обозначают электричество: почти 60% электричества Канады генерируется на гидроэлектростанциях.
Отдельная боль: измерение площади в квадратных футах (sq.ft.) вместо метров, несмотря на то, что в Канаде метрическая система. Дурное американское влияние – про это уже писал в телеграм-канале. Лайфхак: 10 кв. футов ≈ 1 кв. м. (технически 0,93). При этом часто в объявлениях указывают не точную площадь, а диапазон, обычно с шагом в 100 кв. футов, т.е. 10 кв. метров.
Смотрим квартиры
Как только понравившихся нам квартир набралось больше десятка и мы вышли из карантина, договорились с агентом на день просмотра: чтобы за раз покрыть максимум.
Мы только переехали в Канаду и у нас повышенный риск отказа, поэтому я немного переживал, что при просмотре собственник или агент собственника начнет расспрашивать о нас, наших планах, работе и т.п. Однако обошлось, смотрели квартиры мы сами, без представителей другой стороны: агент согласовала день и время просмотра и передавала охране на первом этаже форму с запросом, в обмен на которую получала ключи. Это стандартная практика: и собственнику и его агенту есть чем заняться, помимо того, чтобы ждать целыми днями потенциальных арендаторов.
Получилось за раз посмотреть 6 квартир. Все смотрели по одному разу, минут 10-15 каждую. На все про все у нас ушло часа 3. Все квартиры были приблизительно в одном районе, передвигались по нему мы на машине агента.
Делаем оффер
Из всех квартир, которые мы смотрели на понравились две. Первая попросторнее с двумя спальнями, но а) с ковролином почти везде, б) окнами на шумную улицу, в) подороже, г) собственник думал перестать ее сдавать и продать. Вторая поменьше и чуть подешевле, но с отличным видом из окна и в новом доме.
Рынок недвижимости Канады очень динамичный, поэтому затягивать с ответом по квартирам не стоило: можно легко опоздать. Например, пока мы изучали варианты квартир онлайн, самые интересные уходили (пропадали из списка) через 2-3 дня после того, как мы их приметили. Поэтому мы решили сделать офферы в тот же день, ждать было нечего: мы уже посмотрели самые интересные варианты.
Честно скажу, было страшно: из-за того, что у нас нет никакой истории в Канаде, чтобы сразу не получить отказ, нам нужно было предложить большую предоплату. По совету агента мы остановились на 8 месяцах, но были готовы и на целый год предоплаты. Учитывая высокую стоимость, это была заметная часть наших сбережений – деньги мы вряд ли потеряем, но, если ошибемся с выбором, то придется еще год жить в нем (договор на год, а предоплата вносится за последние месяцы).
Уверенности немного добавляли комментарии агента: она сказала, что обе квартиры по ее опыту очень хороши и цена в рынке. Конечно, надо учитывать конфликт интересов – чем быстрее агент закроет сделку, тем раньше получит деньги и займется другими клиентами. Но к тому времени мы уже достаточно с ней работали, кредит доверия сформировался и оснований полагать, что именно этим будет продиктованы ее комментарии не было.
Забегая вперед, мы до последнего сомневались, правильное ли решение приняли. Только получив ключи и начав обставлять квартиру, мы стали лучше видеть как много в ней плюсов и насколько недостатки мелкие, и так, шаг за шагом, убедили себя в правильности выбора. Спасибо когнитивному диссонансу.
Офферы делали через агента. Спустя пару часов по первой квартире был отказ – ее все же решили выставить на продажу. Здесь мы выдохнули, по ней мы сомневались больше всего. Еще час и наше предложение по второй приняли – начиналось самое интересное.
Формальности
В тот же день через агента мы получили на заполнение и изучение договор аренды с приложениями (22 страницы) и стандартизированную заявление-анкету (2 страницы).
Для простоты изложения я пропускаю пару итераций: в этом же договоре на ранних этапах указывается срок действия оффера и обязательства сторон по нему, которые пару раз меняются до и после представления депозита. Каждый раз подписывается только соответствующая часть договора.
Договор аренды
Договор прислали через сервис электронного документооборота DocuSign отдельно мне и жене. Специальной электронной подписи для этого не надо, идентификатором выступает электронная почта и море доверия в канадском обществе.
В договоре сразу отмечено где нужно подписать – каждый документ и все места, где были внесены правки. Визуальное отображение подписи можно сгенерировать из вашего имени и фамилии (стилизованную под надпись от руки) или загрузить свое изображение.
Подписывали только электронно, в теории мы могли попросить и бумажный. Даже повод был: в службе поддержки Service Ontario сказали, что для оформления государственной медицинской страховки нужен договор с “живой” подписью. Но это было неправдой: хватило и распечатки электронного.
Рынок аренды в Канаде очень зарегулирован, поэтому договор был стандартный. Текста там прилично, но менять почти нечего – многие положения или предусмотрены законом или и так защищают права арендатора. Мы попросили агента внести всего пару правок:
-
средства платежа: прописать прямые переводы на счет собственницы, чтобы не возиться с чеками
-
точнее прописали кто платит за какие коммунальные платежи
Помимо этого нас интересовало, можем ли мы сдать кому-нибудь парковочное место – мы его использовать точно не будем. В договоре указано, что субаренда требует разрешения лендлорда, но лендлорд не имеет права без веских причин отказать. В купе с комментариями нашего агента, что она не видела случаев отказов без причины (есть только правила как это сделать правильно), этого нам хватило.
Агент собственницы включила в договор оговорку, что повышенная предоплата (6 месяцев сверх обычных двух за первый и последний) – это “не депозит, а предоплата, добровольно внесенная арендатором”. Требовать дополнительную предоплату или депозит незаконно, не хотят попасть на штрафы ))
Заявление-анкета
Вместе с договором мы получили анкету в виде заполняемого pdf-файла. Насколько понимаю, смысл анкеты – дать лендлорду общую информацию о нас, чтобы можно было оценить насколько надежные мы квартиросъемщики, потому что выселить нас потом будет сложно.
Пример формы, наша была на двух страницах, но с теми же полями:
Основное содержание:
- Личные данные – ФИО, род занятий (occupation). Даже SIN можно внести, но по желанию. Мы не стали.
- Адреса прошлого места жительства и контакты лендлордов. Мы указали наш московский адрес.
- Причина смены жилья.
- Текущее и прошлое место работы с текущей месячной зарплатой.
- Есть ли домашние животные, если да – описание (найти жилье с домашними питомцами непросто).
- Личные рекоммендации (personal references) с именем, телефоном, адресом и родом занятий (спасибо, что зарплату не попросили указать) – кто в Канаде может сказать про вас что-то хорошее. Мы указали данные моей подруги, которая уже помогала с получением PR card и ее мужа (с предварительного согласия, конечно).
- Финансовые обязательства.
- Информация об автомобилях.
- Информация о банке, в котором обслуживаемся.
Также анкета служит согласием на проверку указанных данных и запрос кредитной истории.
Депозит
Большую часть формальностей мы утрясли: оффер сделали и его приняли, договор подписали. Дальше дело за малым – внести депозит в размере двух месяцев аренды. Он перечисляется в виде direct deposit на траст-счет агентства, в котором состоит агент собственника. На это по договору у нас было два дня, иначе собственник вправе отказаться от договора.
За два дня до этого мы открыли и пополнили первые счета в канадском банке, но там нас ожидал сюрприз: менеджер объяснил, что в течение трех дней после открытия счета они не могут осуществлять некоторые операции, включая direct deposit. Ссылался на правила банка. Даже разговор с начальником не помог, ответ тот же: приходите завтра. Нигде в договоре такого положения, конечно, не было, но мало ли регуляций в банковской системе.
Мы посоветовались с нашим агентом и договорились, что на следующий день с самого утра пойдем делать перевод. Если не получится, то будем искать запасные пути: наличные агенту, а агент сама перечислит или что-нибудь еще. Передоговариваться по срокам – последнее дело.
На следующий день все прошло без проблем: платеж оформили без вопросов. Комиссия за перевод: 9,95 долларов ≈ 600 рублей. В качестве подтверждения мы переслали агенту фото квитанции банка.
Страховка
Жилье в Канаде принято страховать, в том числе и съемное. По договору мы были обязаны в момент передачи ключей предоставить подтверждение страховки ответственности по квартире на сумму не менее 1 миллиона канадских долларов.
По совету агента обратились в Allstate. Страховка на год обошлась нам почти в 400 долларов ≈ 24 тысячи рублей. Получить ее было несложно: пара телефонных звонков и писем, согласие на проверку кредитной истории (которой у нас на тот момент не было) и ответ на странные вопросы, например, нужна ли страховка от наводнения для квартиры на 30+ этаже. 🌊🌊🌊
Предоплата
Передача ключей, а значит и передача предоплаты за шесть месяцев (8 - 2 месяца депозита) была назначена через 10 дней после оффера. Дату выбрали мы, прикинув сколько времени нам потребуется на закрытие остальных вопросов. После получения ключей у нас останется еще 10 дней на то, чтобы обустроить квартиру и съехать из AirBnB.
Откладывать перевод денег из России было нельзя: при любых задержках на предоплату квартиры у нас ушли бы почти все наличные деньги, которые мы привезли в Канаду. Однако платежи из России прошли на удивление быстро: за 2 дня и проблем не возникло.
Пожалуй, единственное где я прогадал – это с обменом американских долларов (в которых перечисляются деньги из России) в канадские – надо было делать не в банке, где грабительский курс, а в специализированном обменнике.
Деньги в банке лежат, но надо оформить bank draft – по сути чек на имя получателя, заверенный банком. После проблем с депозитом ожидал какой-нибудь проблемы и она почти случилась: менеджер в отделении несколько раз переспрашивал, уверен ли я, что хочу оформлять draft на такую большую сумму, зачем мне это. Он даже позвал начальницу, которая также по кругу задала такие же вопросы и предупредила о рисках.
Все было максимально дружелюбно, они явно пытались уберечь менять от возможной ошибки или себя от внимания финансового регулятора. В конечном итоге они сдались и выписали bank draft. Комиссия все та же – 9,95 долларов.
Передача ключей
Настал тот самый день, когда мы становимся жильцами. Встреча была на квартире, в которой мы были во второй раз. 😅 С нашей стороны мы принесли:
- bank draft на сумму 6 месяцев арендной платы
- страховку
- 300 долларов наличными на депозит за ключи и электронные ключи в дом и на парковку (последние здесь называют fob)
Страховку и экземпляр договора заботливо распечатала наша агент.
На встрече были мы и агенты обеих сторон. Собственницу я увидел только через несколько месяцев, когда передавал ей чужую почту, которая иногда приходит на наш адрес.
Мы осмотрели квартиру, обменялись любезностями, документами и подписали акт приема-передачи ключей, депозита за них, предоплаты. Агент сфотографировала все, чем обменивались, чтобы через год не забыть – вдруг возникнут вопросы.
На этом агенты нас покинули, а нам остались сущие мелочи: зарегистрироваться у администрации здания, подключить интернет, оформить электричество на себя и обустроить квартиру – она была совсем пустая, переехать. Но это уже другая история.
Изображения: